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財富管理 | 為何同一套房,離婚糾紛中受理,買賣糾紛中卻不受理?

發布時間:2020-10-19    作者:管理員

由于歷史原因,深圳市存在著眾多的小產權房,隨著房價的日益提高,小產權房構成了家族財富的重要組成部分。由于小產權無需登記的特點,其屬于隱性資產的范疇。同時區別于普通的商品房,小產權的爭議解決存在著諸多的不確定性,這其中最重要的一個問題,就是法院是否會對小產權的糾紛進行受理。


根據法律法規和深圳地方性的規定,深圳地區法院對于小產權糾紛是否受理的問題,要區分以下兩種情況:


(一)小產權權屬認定的糾紛,不予受理。


當事人起訴請求確認違法建筑權利歸屬及內容的,不屬民事案件受理范圍,不予受理;已經受理的,裁定駁回起訴,并告知當事人先向行政機關申請處理違法建筑問題。


(二)小產權權益產生的其他糾紛,可以受理。


小產權而產生的下列糾紛屬于民事案件受理范圍,予以受理并判決:

1、租賃合同糾紛;

2、違法建筑使用費給付糾紛;

3、婚姻家庭、繼承案件中的權益分割糾紛;

4、占有保護糾紛;

5、建筑物、構筑物倒塌損害責任糾紛;

6、其他不涉及權屬認定和處理的糾紛。


在我所承辦的(2016)粵03民終21922號一案中,深圳中院就在一個裁判文書中,明確了以上的裁判原則。


一、案情介紹


男女雙方在離婚糾紛當中,法院對夫妻雙方共同財產的小產權房進行了使用權的分割。經深圳中院終審,判決女方獲得了小產權的使用權。


而后,女方向第三人韓某轉讓了小產權房,男方認為雙方雖然離婚,但女方只獲得了該小產權房的使用權,并沒有擅自處分所有權的權利。起訴至法院,要求認定定廖某與韓某簽訂的房屋買賣合無效。合同無效糾紛經過一審二審,深圳中院最終裁定:駁回男方的起訴。


二、法院裁判觀點


深圳市寶安區人民法院認為:


本案為房屋買賣合同糾紛。本案中,涉案《房地產買賣合同》所約定的涉案房屋并無權屬證明,且進行歷史遺留違法建筑申報后,行政主管部門尚未作出處理決定,一審法院認為本案的合同效力因涉及相關的財產權益關系的處理,故依法先應由行政主管部門對涉案建筑物的合法性進行審查處理后再予確定,故梁某流的訴訟請求,目前不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍,依法應予駁回起訴。綜上所述,根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百一十九條,《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第二百零八條第三款之規定,裁定:駁回梁某流的起訴。


深圳市中級人民法院認為:


梁某與廖某之間的離婚生效判決已認定涉案房產歸廖某使用,并明確關于梁某流所主張的廖某擅自處分涉案房產的問題,待日后涉案房產經行政機關確權或者一方當事人獲得有關拆遷補償款后另循法律途徑解決。


原審法院駁回梁某請求確認涉案合同無效的起訴符合上述生效判決的處理原則,并無不當,本院予以維持。綜上,梁某流的上訴請求不成立,本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定,裁定如下:駁回上訴,維持原裁定。


三、案件評述


同樣的一套小產權房,在雙方的離婚糾紛當中,法院就對房屋的使用權進行了裁判。而在后來的合同無效糾紛當中,卻做出了不予受理的裁定。這就是本文最初提到的,如果向法院提起關于小產權房的權屬糾紛之訴,依然可能獲得不予受理的結果。


在目前的司法實踐當中,小產權房的占有、使用權和收益權糾紛依然能夠受到法院的受理。在這其中最重要的“占有”,我們將在后面的文章中詳細講解。

本文撰稿:

陳科軍:廣東融關律師事務所高級合伙人

王    瀟:融關家族財富創始人

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